A haszonbérleti szerződésekre vonatkozó szabályozás változásai 2022-ben

2022.03.01

Fontos változások léptek életbe január elsején a haszonbérleti szerződésekkel kapcsolatban a következő öt fő területen:

  • módosult a szerződések nyilvánosságra hozatalának és hatósági jóváhagyásának rendje,
  • szigorodott egyes előhaszonbérleti jogosultságok igazolásának módja,
  • változtak a több földrészletnek egy szerződésbe foglalt bérbeadására vonatkozó szabályok,
  • a jövőben nagyobb figyelem irányul az arányos haszonbérleti díjak megállapítására,
  • továbbá az új kötésű szerződésekre nézve módosultak a haszonbérleti díj kiegyenlítésének feltételei is.

Írásunkban ezeket a változásokat elemezzük részletesen, míg az adásvétel és a földöröklés területén életbe lépett új szabályozásra a következő lapszámban térünk ki részletesen. 


A nyilvánosságra hozatal és hatósági jóváhagyás új rendje

Tavaly december végén hirdették ki, és már 2022. január 1-jén hatályba is lépett a 2021. évi CL. törvény, amely jelentős módosításokat hajtott végre a földforgalmi szabályozás eddig megszokott rendjében. A hirtelen változás mind az ügyfelek körében, mind a földhivataloknak és a közreműködő önkormányzatoknak jelentős bizonytalanságot okoz, ugyanis a január közepi lapzártáig sem születtek meg azok a végrehajtási rendeletek és formanyomtatványok, amelyek az új eljárásrend alkalmazását elősegítenék. Annyi azonban bizonyos, hogy 2022. január 1-jét követően a haszonbérleti szerződéseket már nem a jegyzőhöz, hanem az érintett földrészlet fekvési helye szerint illetékes megyei kormányhivatal földhivatali osztályához kell benyújtani 3 eredeti példányban, a szerződés aláírásától számított 8 napon belül. Ez alól kivételt csak az állami vagy önkormányzati tulajdonban lévő földek haszonbérbe adása, illetve az egyház, vagy oktatási intézmény haszonbérlete jelent, ezeknek a szerződéseknek a közzététele ugyanis továbbra is közvetlenül a jegyzőtől kérhető.

A haszonbérleti szerződéshez a jövőben is csatolni kell az előhaszonbérleti jogosultságot igazoló okiratokat, kivéve az olyan adatot igazoló dokumentumokat, amelyeket a hatóságok által vezetett közhiteles nyilvántartásoknak (ilyen például a földhasználati és az ingatlan-nyilvántartás, vagy az ENAR) tartalmaznia kell. Abban az esetben, ha például valamely adat alapján további számításokat kell végezni (például állatsűrűségi adatot is igazolni kell), célszerű továbbra is megkérni az erre vonatkozó igazolást mindaddig, amíg a végrehajtási rendelet ettől eltérő szabálya meg nem jelenik, vagy ehhez kapcsolódóan a joggyakorlat ki nem alakul. Fontos változás, hogy ha a bérbeadó a föld haszonélvezője, akkor a haszonbérleti szerződéshez csatolni kell annak igazolását is, hogy a tulajdonos részére a haszonbérleti jog gyakorlásának lehetőségét felajánlotta. Ennek oka, hogy a Polgári Törvénykönyv a tulajdonosnak ilyen esetben előbérleti jogot biztosít. Ráadásul a haszonélvező és a tulajdonos általában egymás közeli hozzátartozója, így ha közöttük jönne létre a bérleti szerződés, nem is lenne szükség hatósági jóváhagyásra és közzétételre sem. A korábbi eljárásrendben a földhivatal csak a 15 napos nyilvános közzétételt követően találkozott a szerződéssel. Ha pedig az hibát tartalmazott, akkor semmissé nyilvánították, és kezdődhetett elölről az eljárás. 2022. január 1-től a szerződést egy előzetes földhivatali vizsgálat után lehet csak nyilvánosságra hozni. Ez a vizsgálat a garancia arra, hogy az alapvető hibák (pl. bérlői nyilatkozatok vagy tanúk hiánya) kellő időben kiderüljenek, és ne adjanak be mások sem feleslegesen elfogadó jognyilatkozatot egy ilyen szerződésre. Az új eljárásrend tehát végső soron a hatósági ügymenet gyorsulását fogja eredményezni.

Ha a földhivatal az előzetes vizsgálat során mindent rendben talál, elrendeli a szerződés nyilvános közzétételét, és ebből a célból megküldi az önkormányzati jegyző részére a haszonbérleti szerződés egy eredeti példányát. A közzétételt tehát már nem kell külön kérelmeznie sem a bérlőnek, sem pedig a bérbeadónak. Fontos azonban kiemelni, hogy a közzétételre való alkalmasság megállapítása, és az erről a felek számára kiadott hatósági döntés még nem jelenti a haszonbérleti szerződés hatósági jóváhagyását, hiszen az előhaszonbérletre jogosultak majd csak ezt követően ismerhetik meg a szerződés tartalmát. Abban az esetben azonban, ha a földhivatal az előzetes vizsgálat során megállapítja, hogy a szerződés alapvető hibában szenved, megtagadja a szerződés jóváhagyását, és így a nyilvános közzétételére már sor sem kerülhet. Fontos felhívni a figyelmet arra, hogy a földhivatal az előzetes vizsgálat szakaszában hiánypótlást nem rendelhet el, azaz a feleknek mindenképpen új szerződést kell készíteniük és azt újból benyújtaniuk ahhoz, hogy a haszonbérlet érvényesen létrejöhessen. Amennyiben sor került a közzétételre, a jegyző a 15 napos határidő leteltét követően a beérkezett elfogadó jognyilatkozatokat a haszonbérleti szerződés eredeti példányával együtt visszaküldi a földhivatalnak. Ezt követően az elfogadó jognyilatkozatokat és az azokhoz csatolt mellékleteket is ellenőrzik azok érvényessége szempontjából. Amennyiben több érvényes jelentkezés is van a területre, a földhivatal a törvényi sorrend alapján rangsorol, majd megállapítja, ki lesz a tényleges haszonbérlő, és döntéséről a feleket határozatban értesíti.



Cikk 1 kép

Az előhaszonbérleti jogosultságok igazolása

Az új szabályozás az ökológiai gazdálkodásra, illetve a földrajzi árujelzővel ellátott termék előállítására hivatkozó előhaszonbérlők esetében tartalmaz szigorításokat.

Annak a gazdálkodónak, aki a föld használatának megszerzése során előhaszonbérleti jogát ökológiai gazdálkodási célú földhasználatra alapította, a föld birtokba vételét követő 30 napon belül a kormányhivatal részére igazolnia kell, hogy a teljes területre nézve megkezdte az ökológiai gazdálkodásra átállást, továbbá az átállási idő lejárta után igazolnia kell azt is, hogy a teljes területre ökológiai gazdálkodói tanúsítvánnyal rendelkezik. A haszonbérlőnek az igazolásokat attól az ökológiai tanúsító szervezettől kell beszereznie, amelyikkel erre megállapodást kötött. Ha a haszonbérlet célja földrajzi árujelzővel ellátott termék előállítása és feldolgozása, az előhaszonbérleti jog gyakorlása során a gazdálkodónak a haszonbérleti szerződésben vagy az elfogadó jognyilatkozatban nyilatkozat formájában kötelezettséget kell vállalnia arra, hogy az érintett föld teljes területén a haszonbérlet időtartama alatt földrajzi árujelzővel ellátott terméket fog előállítani és feldolgozni. Amennyiben a földterület ültetvény, akkor annak termőre fordulásától, de legkésőbb a föld birtokbavételétől számított 7 éven belül kell a termékelőállítást megkezdenie. Emellett a haszonbérlőnek az előállítási és feldolgozási tevékenység megkezdését követő egy éven belül a kormányhivatal számára igazolnia kell azt, hogy a NÉBIH, mint az oltalom alatt álló földrajzi árujelzővel ellátott agrártermékek ellenőrzését végző hatóság a földrajzi árujelző használatára jogosult személyként nyilvántartásba vette.


Több földrészletnek egy szerződésbe foglalt bérbeadása

A több földrészlettel rendelkező tulajdonosok számára kényelmes megoldást jelent, ha azokat egy szerződésbe foglaltan tudja bérbe adni. Csakhogy ennek a szerződéstípusnak az érvényessége mindig is külön feltételekhez kötött volt, és sajnos a nem egyértelmű fogalomhasználat miatt számos esetben a bíróságoknak kellett arról döntenie, létrejött-e a felek között a haszonbérleti jogviszony.   Az új szabályozás sok szempontból pontosított megfogalmazása szerint több földrészlet egybefoglalt haszonbér ellenében történő bérbe adására akkor kerülhet sor, ha azok egymással szomszédosak, vagy ha a földek bejegyzett földhasználója legalább három éve ugyanaz a személy és a földek azonos vagy szomszédos járás területén fekszenek. Az együttes bérbeadás első feltétele tehát az egybefoglalt haszonbér szerződésben történő rögzítése. Ehhez a haszonbérleti díjat a feleknek valamennyi föld tekintetében egységesen kell meghatározniuk. Ez történhet úgy, hogy az összes földre összevontan, egyösszegű haszonbért határoznak meg, vagy úgy is, hogy valamennyi földrészletre hektáronként vagy aranykoronánként kötik ki ugyanazt a fajlagos haszonbérleti díjat (pl. 50000 Ft/ha). A bírósági gyakorlat szerint nem kizáró ok, ha a felek a szerződésben földrészletenként külön-külön is meghatározzák a bérleti díj nagyságát, ha elsődlegesen az egyösszegű haszonbért állapítják meg, vagyis felek akarata a földterületek együttes bérbeadására irányul. Ha ezt elmulasztják a szerződésben rögzíteni, a haszonbérlet megbonthatóvá válik, és az előhaszonbérletre jogosultak külön-külön is elfogadó jognyilatkozatot tehetnek az egyes földrészletekre. Egybefoglalt haszonbér esetében azonban az előhaszonbérleti jog gyakorlására speciális szabályok vonatkoznak. Nevezetesen az előhaszonbérletre jogosult a haszonbérleti szerződést csak teljes egészében fogadhatja el. Több földrészlet esetén azonban előfordulhat, hogy ugyanaz a személy különböző ranghelyen rendelkezik előhaszonbérleti joggal az egyes területekre nézve, sőt, akár az is megeshet, hogy egyáltalán nincs előhaszonbérleti joga a szerződésben szereplő valamely földrészletre. Ezért a 2013. évi CCXII. törvény kisegítő szabályként kimondja, hogy a földforgalmi törvénynek az előhaszonbérletre jogosultak sorrendjére vonatkozó szabályát ilyen esetben úgy kell alkalmazni, mintha az előhaszonbérletre jogosult előhaszonbérleti jogát megalapozó körülmény a haszonbérleti szerződésben szereplő földek egésze tekintetében állna fenn. Vagyis a számára legkedvezőbb ranghelyet kell figyelembe venni valamennyi, a szerződésben szereplő földterületre nézve. Ha a jogosult kizárólag arra a földre tesz elfogadó jognyilatkozatot, amelyre az előhaszonbérleti joga ténylegesen fennáll, vagyis megbontja a szerződést, nyilatkozata új ajánlatnak minősül, amit a bérbeadó nem köteles elfogadni. Annak érdekében, hogy ezzel a szerződéstípussal ne lehessen visszaélni, több korlát is szerepel a szabályozásban. Egyrészt nem lehet egy szerződésbe összevonni egymástól nagy távolságra lévő területeket, másrészt ha az előhaszonbérleti jog földműves tulajdonostársként illeti meg a gazdálkodót, akkor ennek az előhaszonbérleti jogosultságnak nem csak az egyik, hanem valamennyi, a szerződésben érintett földterület vonatkozásában fenn kell állnia. Mégpedig amiatt, mert egy földműves tulajdonostárs nem feltétlenül végez helyben gazdálkodói tevékenységet, emiatt ezzel az előhaszonbérlői pozícióval könnyen vissza lehetne élni a ténylegesen helyben gazdálkodók kárára.  

A haszonbérleti díj arányosságának vizsgálata

A földhivatalok 2022. január 1-jétől kötelesek elutasítani az olyan haszonbérleti szerződéseket, amelyekben aránytalanul magas ellenszolgáltatást kötöttek ki. Ez lehet a haszonbérleti díj, vagy akár a mezei leltár szerinti elszámolás mértéke is. Az ilyen kikötések ugyanis az előhaszonbérletre jogosultak elriasztására leginkább alkalmas eszközök.

Az új szabályozás szerint az átlagos haszonbértől való eltérés esetén annak okát a szerződésben igazolni kell. A haszonbérleti szerződés jóváhagyása során a földhivatal felhívására a haszonbérbeadó külön is köteles bizonyítani a haszonbér értékének arányosságát. A helyben szokásos haszonbér mértékétől való eltérést indokolhatja a föld fekvése, minősége, öntözhetősége vagy közútról való megközelíthetősége, ugyanakkor nem vehetők figyelembe jövőbeli bizonytalan események és olyan körülmények, amelyek legalább részben a haszonbérlő elhatározásától vagy kockázatvállalásától függnek. A szabályozás kapcsán fel kell azonban hívnunk a figyelmet arra, hogy a földhivataloknak továbbra sincs arról nyilvántartásuk, hogyan alakultak a bérleti díjak az egyes településeken, és nincs olyan elfogadott módszertani előírás sem, ami tisztázná, hogyan is kellene egységesítve, a különböző mértékegységekben és formákban meghatározott bérleti díjakból a „helyben szokásos haszonbérleti díj” mértékét hivatalosan megállapítani. Ahhoz tehát, hogy a földhivatalok ebben a kérdésben objektív mércével képesek legyenek döntést hozni, végrehajtási rendeleti szintű szabályozás elfogadására lenne szükség. Változást jelez azonban az a törvényi rendelkezés, amely szerint a haszonbér aránytalansága tárgyában 2022. július 1-jétől a Nemzeti Agrárgazdasági Kamara is jelzéssel élhet a földhivatal irányába. Ha a hatóság elutasítja ezt a jelzést, akkor a Kamara közigazgatási perben támadhatja meg a földhivatal jóváhagyó határozatát.

A haszonbérleti díj kiegyenlítésének új feltételei

A 2022. január 1-je után megkötött bérleti szerződések esetében a haszonbérleti díjat banki átutalással vagy belföldi postautalvány útján kell megfizetni. A felek ettől eltérő megállapodása semmis. E szabály alól azonban kivételt jelent az az eset, ha a szerződés tárgyát képező föld egy hektár alatti, vagy hozzátartozók közötti a haszonbérlet, ideértve a családi tulajdonban lévő gazdasági társasággal kötött ún. „belső bérleteket” is.



Cikk 2 kép
Szerző: Agrár Élet Magazin

Ajánlott videó