2020. július 1-jétől jelentősen módosultak egyes földforgalmi előírások. Most induló sorozatunkban sorra vesszük, milyen változásokra kell számítania a gazdálkodóknak, amennyiben az év második felében szeretnének ilyen tárgyú szerződést kötni.

A TERMŐFÖLDRE KÖTÖTT CSERESZERZŐDÉSEK ÚJ SZABÁLYAI

Eddig a csereszerződés egy meglehetősen szigorú feltételekhez kötött megállapodásnak minősült, így nem segítette kellőképpen a birtok összevonási folyamatokat. Mivel a földcserének az osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlanok jövő évben kezdődő kiméretési eljárása során, illetve azt követően is nagy jelentősége lesz az egybefüggő birtoktagok kialakításában, a szabályozás számos tekintetben enyhített a kötöttségeken. A legfontosabb változás az, hogy a termőföldre kötött csereszerződések július 1-jétől mentesülnek a 300 hektáros korlátozás alól, feltéve, hogy az elcserélni kívánt földet még 2014. május 1-je előtt szerezték. Ilyen esetben nem akadályozó tényező többé, ha két földműves gazdálkodó személy földet cserél egymással, és ezáltal az egyiknek vagy akár mindkettőnek a cserét követően a birtokmaximumot meghaladó földtulajdona lesz. További enyhítés, hogy a földművesnek nem minősülő személyek egymás közötti ügyleteire is új szabály vonatkozik. Így tehát két nem földműves is cserélhet egymással 2014. május 1-je előtt szerzett földet anélkül, hogy a rájuk irányadó 1 hektáros korlátozást figyelembe kelljen venni. A cserével tehát jogszerűen túlléphető ez a birtokmaximum is.

E két esetből következően az ún. vegyes ügyletekben is megszűnt a sokak szerint indokolatlan akadály.

A jövőben tehát két személy földet cserélhet egymással akkor is, ha csak az egyikük szerepel a földművesek nyilvántartásában, és az elcserélni kívánt, 2014. május 1-je előtt szerzett földterület révén a nem földműves birtokában lévő összes földterület nagysága meghaladná az 1 hektárt. Az öröklés útján megszerzett föld cseréje szintén mentesül a birtokmaximum szabálya alól, mégpedig a szerzésre vonatkozó időbeli megkötés nélkül. Mivel törvényes öröklés útján földet szerezni eddig is mennyiségi korlátozás nélkül lehetett, sokszor nem földműves személy vált akár nagyobb földterület tulajdonosává. Ha ez a föld messze volt az örökös lakóhelyétől, eddig nem cserélhette el azt egy közelebbire, mert az már az 1 hektáros birtokmaximum szabályába ütközött volna. A módosítás tehát itt is elsősorban a birtok összevonás lehetőségét szolgálja.

Fontos azonban kiemelni, hogy a csereszerződés kötésére vonatkozóan továbbra is életben maradnak az alábbi előírások:

• a felek kölcsönösen termőföld tulajdonjogát cserélhetik csak el egymással
• a földrészletek forgalmi értéke 50%-ánál kisebb mértékben térhet csak el egymástól, és ilyen esetben sor kerülhet az értékkülönbözet pénzben való kiegyenlítésére is
• nem közeli hozzátartozók közötti ügylet esetében hatósági engedélyezésre is szükség van, de a szerződés nyilvános közzétételére nem kerül sor

A csere birtok összevonási célt szolgáljon, azaz a két fél közül legalább az egyik ott szerezzen földet, ahol már korábban is rendelkezett földtulajdonnal, vagy ahol legalább 3 éve helyben lakik, illetve földműves esetén a bejelentett üzemközpontja 20 km-es körzetében van.Változás azonban, hogy ha a csere egy, a szerző fél saját tulajdonával szomszédos föld megszerzésére irányul, és az a föld már egy másik településhez tartozik, a helyben lakás követelményét a saját tulajdonú föld szerinti településen kell teljesíteni.

AZ ERDŐGAZDÁLKODÁSI SZERZŐDÉSEK ÚJ SZABÁLYAI

Az erdőgazdálkodási tevékenység végzésére nézve új szabályokat vezettek be 2020. július 1-jétől, amely egyaránt érinti a tulajdonosi földhasználat lehetőségét, valamint a bérbeadáson alapuló erdőgazdálkodói tevékenységet is. Köztes formaként szabályozza a törvény az erdőkezelési szerződést, amely az erdőtulajdonos és az erdészeti vállalkozás közötti szorosabb együttműködésen alapul. Mivel az erdőterületeken jellemző a közös tulajdon, a tulajdonközösség fenntartása mellett a közös erdőtulajdon hasznosítása során már korábban lehetségessé vált a használati megosztás. Az így kialakított önálló erdőgazdálkodási egységekre azonban területi küszöbértékek vonatkoznak. Átlagosan 30 méternél keskenyebb vagy 1 hektárnál kisebb erdőgazdálkodási egységek nem hozhatóak létre. Ha vannak olyan tulajdonosok, akiknek a tulajdoni hányadára eső területe nem éri el ezt a mértéket, akkor a területük ugyan kijelölhető, azonban valamelyik másik tulajdonostárssal kell összeállniuk ahhoz, hogy egy önálló erdőgazdálkodási egységet tudjanak alkotni. Az ilyen tulajdonostársak együttműködésének jogi keretei azonban eddig rendezetlenek voltak. Az új szabályozás azonban biztosítja az osztatlan közös tulajdonban álló erdő saját jogú használatát polgári jogi társasági szerződés formájában. Az elnevezés kissé félrevezetőnek tűnhet, ugyanis itt nem egy gazdasági társaság (például bt. vagy kft.) alapításáról van szó, hanem egy tulajdonosi összefogást foglalnak szerződésbe. Ennek célja az erdőgazdasági tevékenység tulajdonostársak általi közös gyakorlása.

A gazdálkodásnak legalább egy erdőgazdálkodási egységen kell folynia, ami jelenthet egy egész erdőingatlant vagy annak használati megosztással kijelölt részét is.

A tulajdonostársak mint tagok vagyoni hozzájárulást kötelesek teljesíteni a tulajdoni hányaduknak megfelelő mértékben, azonban nem minősül vagyoni hozzájárulásnak a tag tulajdonában álló föld vagy ahhoz kapcsolódó jog rendelkezésre bocsátása. A tulajdonostársaknak maguk közül képviselőt kell választani az ügyek vitelére, aki az erdőgazda lesz. A megyei kormányhivatal mint erdészeti hatóság az erdőgazdálkodói nyilvántartásba az erdőgazdát jegyzi be.

Mivel a polgári jogi társaságban való tagság közvetlenül kötődik a föld tulajdonlásához, így a szerződés megszűnik bármely a tag halála, bármelyik tag kizárása, vagy bármely tag tulajdonjogának megszűnése (a tulajdoni hányad másnak történő átruházása) esetén. Vagyis ha a felsorolt személyi változások valamelyike bekövetkezik, új polgári jogi társasági szerződést kell a feleknek kötniük egymással. Amennyiben a tulajdonostársak az egész erdőterületen vagy annak használati megosztással elkülönített részén nem kívánnak maguk gazdálkodni, az új szabályozás az erdőgazdálkodási haszonbérleti szerződés, az erdőgazdálkodási integrációs szerződés és az erdőkezelési szerződés megkötésének lehetőségét kínálja fel. Mindegyik szerződés lehetőséget ad arra, hogy a tulajdonos a részére járó ellenszolgáltatást akár részben vagy egészben természetben, azaz fában vagy más haszonvételben kaphassa meg. Gyakran előfordul, hogy egy földrészleten belül több, különböző művelési ágban nyilvántartott alrészlet található.

• Ha ezek közül az erdőnek minősülő terület nagysága meghaladja az 1 hektárt, akkor ennek a területrésznek a használati jogosultságát csak elkülönítve lehet átengedni. Külön szerződést kell tehát kötni a földrészleten belül található erdőnek nem minősülő művelési ágú területre, és az erdei területrészre.
• Ha a földrészleten belül 1 hektárnál kisebb az erdőnek minősülő terület, és mellette más művelési ágú terület is található, a teljes földrészletet erdőnek kell tekinteni, amennyiben az erdő a domináns művelési ág, vagyis az erdő nagysága meghaladja a más művelési ágú területrészek együttes nagyságát. Amennyiben a földrészleten belül nem az erdő művelési ág a domináns, úgy a területet a termőföldekre vonatkozó általános szabályok szerint lehet haszonbérbe adni. Az erdőgazdálkodási haszonbérleti szerződést erdőgazdálkodásra jogosult erdészeti szakirányító vállalkozás köthet.
• Ha a bérbeadással érintett földrészleten nincs a tulajdonostársaknak használati megosztáson alapuló megállapodása, a teljes terület haszonbérbe adásához az összes tulajdonostárs tulajdoni hányad szerint számított kétharmados többségének beleegyezése kell. Ugyanakkor annak a tulajdonostársnak a beleegyezését megadottnak kell tekinteni, aki a haszonbérlő megkeresésére nem válaszol, vagy akivel az ajánlat közlése meghiúsul.

Erdőgazdálkodási haszonbérleti szerződés kötése esetén szükség van az önkormányzati jegyzőnél kérvényezett közzétételi eljárás lefolytatására. A szerződés 15 napos kifüggesztése alatt azonban elfogadó jognyilatkozatot csak a terület volt haszonbérlője, illetve a földműves tulajdonostárs adhat be.Ha a felek másként nem állapodnak meg, az erdőgazdálkodási haszonbérleti szerződéssel a hasznok szedésének joga kizárólag a növedék mértékéig terjed. Az erdőgazdálkodási haszonbérleti szerződés lejártakor az erdőt olyan állapotban kell visszaadni, hogy az erdőgazdálkodási tevékenység azon folytatható legyen. Erdőgazdálkodási haszonbérleti szerződés kizárólag írásban, határozott időre, de legkésőbb a termelési időszak, vagyis az ún. vágásérettségi kor lejártát követő 10. év végéig köthető. A szerződésben haszonbérleti díjfizetési időszakként egy évnél hosszabb időtartam is meghatározható, ugyanakkor a haszonbér megfizetésére a felek előlegfizetést is kiköthetnek. Arra az esetre, ha a haszonbérlet hamarabb véget érne, mint a szerződéses időtartam, a felek közötti elszámoláshoz meg kell határozni az erdő faállományának a szerződés lejártakor elvárt értékét és az értékszámítás módszertanát. A haszonbérlő csak akkor végezhet véghasználatot (azaz tarvágást), ha a szerződésben a felek erről kifejezetten megállapodtak és a haszonbérlő kötelezettséget vállalt az erdőfelújításra vagy biztosítékot nyújt az erdőfelújítás költségeire. A biztosíték másra nem használható fel, és azt illeti meg, aki az erdőfelújítást ténylegesen elvégzi. Az erdőgazdálkodási integrációs szerződés alapján az integrátor vállalkozás határozza meg azokat a feltételeket, amelyek alapján az adott erdőt a gazdálkodásába tartozó földek körébe vonja, azon saját nevében a szerződésben meghatározott erdőgazdasági tevékenységet folytat, és ellenértékként a tulajdonosok részére járadékot fizet. A járadék összegét az integrátor az általa kezelt teljes erdőterület gazdasági eredmények figyelembe vételével, éves elszámolás alapján állapítja meg. A szerződésben meghatározott erdőgazdálkodói feladatok körébe nem tartozó plusz szolgáltatásokat a tulajdonos külön megállapodás alapján, térítés ellenében igényelheti az integrátortól.

Az erdőgazdálkodási integrációs szerződés írásban, erdészeti szakirányító vállalkozás által legalább tíz, legfeljebb ötven év határozott időre köthető. A stabil gazdálkodás biztosítása érdekében az integrációs szerződés rendes felmondással nem szüntethető meg. Ugyanakkor a tulajdonos azonnali hatállyal felmondhatja a szerződést, ha az integrátor a feladatait nem, vagy olyan módon látja el, amely súlyosan veszélyezteti az erdő fennmaradását, a fenntartható erdőgazdálkodást, illetve ha járadékfizetési vagy számadási kötelezettségének nem tesz eleget. Az erdőkezelési szerződés olyan megállapodás, amelynek keretében az erdőkezelő vállalkozás és az erdőtulajdonos közös döntések alapján, szorosan együttműködve végzik az erdőgazdálkodói tevékenységet. Ennek során az erdőkezelő a tulajdonos közreműködésével és egyetértésével, de saját nevében eljárva gazdálkodik és gyakorolja az erdei haszonvételeket. A tulajdonos személyesen is közreműködhet a gazdálkodási feladatok elvégzésében, maga az erdőkezelő pedig a szükséges szakmai ismereteket és tevékenységet biztosítja, amelyért megfelelő díjazás illeti meg. Ez magába foglalja az erdőgazdálkodási tevékenység költségeit is. A tulajdonos ugyanakkor jogosult az erdőkezelő éves elszámolása alapján az erdőgazdálkodásból származó, részére járó jövedelmet felvenni, annak egy részét akár természetben is kikérni.

Az erdőfelújítási kötelezettség költségeinek fedezetét a tulajdonos biztosítja az erdőkezelő számára, vagy a felek erre vonatkozó megállapodása alapján az erdőkezelő a tulajdonos részére történő kifizetés során a felmerülő költségek fedezetéül szolgáló összeget visszatarthatja. Erdőkezelési szerződés esetén az erdészeti hatóság az erdőgazdálkodói nyilvántartásba az erdőkezelőt jegyzi be. Erdőkezelő csak erdőgazdálkodásra jogosult erdészeti szakirányító vállalkozás lehet. Az erdőkezelésre irányuló szerződést írásba kell foglalni. A megállapodás határozott vagy akár határozatlan időre is köthető. A rendkívüli felmondási okokon kívül rendes felmondással 12 hónapos felmondási idővel is megszüntethető.